不動產估價體系

自序

第一編 總覽估價

第一章 緒 論
一、不動產估價之意義／3
二、不動產估價之範圍／3
三、不動產估價之目的／4
四、影響不動產價格之因素／6
五、估價專有名詞／14
六、不動產估價之原則／20
七、不動產估價之方法／26
八、不動產估價之程序／31
九、不動產估價師／36
十、財務數學／40

第二章 成本法
一、成本法之意義／53
二、成本法之估價程序／54
三、建物總成本之概念／55
四、直接成本──營造施工費／57
五、間接成本／60
六、建築利潤／62
七、求取建物總成本之方法／63
八、折舊之概念／65
九、折舊路徑之種類／68
十、常用之折舊方法／72
十一、折舊方法之設計原理／80
十二、耐用年數法與觀察法／81
十二、以成本法估計土地價格／84
十三、以成本法估計房地價格／86

第三章 比較法
一、比較法之意義／92
二、比較法之估價程序／92
三、比較標的之數量／96
四、比較法之調整項目／97
五、比較法之調整方法／98
六、比較法之調整限制／102

第四章 收益法
一、收益法之意義／105
二、收益法之估價程序／107
三、總收入／108
四、總費用／109
五、收益資本化率與折現率／118
六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較／124
七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／131
八、收益法之公式整理／134

第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義／140
二、土地開發分析法之公式／140
三、土地開發分析法之估價程序／141
四、土地開發分析法應用於建地估價／145
五、土地開發分析法應用於山坡地估價／148
六、綜 合／157

第六章 樓層別效用比與地價分配率
一、高樓價差現象／159
二、地價立體化／160
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說／160
四、樓層別效用比／161
五、地價分配率／161
六、房地價格及土地價格之立體調整／163

第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法／167
二、抽取法／172
三、分配法／175

第八章 投資估價法
一、現金流量表／179
二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／180
三、財務槓桿／181
四、直接資本化法與投資估價法之比較／183
五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較／185

第九章 路線價估價法
一、路線價估價法之意義／188
二、路線價估價法之適用地區／188
三、路線價／188
四、深度指數／189
五、路線價估價法之估價程序／191
六、台灣省路線價估價法／193

第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法／196
二、類神經網路法／198

第十一章 政府估價法
一、規定地價／202
二、土地現值查估／209
三、地價基準地查估／212
四、土地徵收補償市價查估／215

第十二章 地上權估價
一、地上權之性質／224
二、地上權價值之形成／224
三、影響地上權價值之因素／224
四、地上權估價之方法／225
五、區分地上權估價之方法／227

第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質／230
二、租賃權價值之形成／230
三、影響租賃權價值之因素／230
四、租賃權估價之方法／231
五、附有租約之不動產價格／233

第十四章 租金估計
一、租金估計之意義／236
二、租金之種類／236
三、租金估計之方法／237

第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義／242
二、權利變換前之基地權利價值估價方法／242
三、權利變換後之房地權利價值估價方法／245

第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價／249
二、容積移轉估價／250
三、不動產證券化估價／252
四、投資性不動產公允價值之評估／254
五、畸零地估價／256
六、瑕疵不動產估價／257
七、有屋無地及有地無屋之估價／258
八、建地預估方法／261

第二編 細說估價
不動產估價技術規則逐條釋義／267

自序

　　撰寫本書之目的，是希望提供一本讓老師教得好，讓學生讀得好的不動產估價教材。基此，本書內容力求脈絡清晰、層次分明、體系完整、淺顯易懂。另對於估價公式，除演繹其由來外，並輔以簡單實例說明，務使讀者知易行易。

　　全書共分二編，第一編總覽估價，就不動產估價體系分章說明，猶如鳥瞰森林；第二編細說估價，就「不動產估價技術規則」逐條釋義，猶如瀏覽樹木。這二編可以相互對照，相互補充，當有「見樹又見林」之相得益彰效果。在教學上，如果堂數較多，可以採用第一編教學；如果堂數較少，可以直接採用第二編教學。

　　有陽光的地方，必定有陰影。樂觀的人看見陽光，悲觀的人看見陰影。期望這本書能幫助讀者看見陽光。