不動產利用關係上的優先購買權

自　序
作者簡介

第一章　導　論——土地用益權人先買權在立法與解釋上的基礎理論
　第一節　基本國策與基本權保障／1
　第二節　選擇權法理論——補償法則的運用／3

第二章　土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權
　第一節　要件的爭議問題／9
　　壹、建築物存在／11
　　貳、推定租賃、法定租賃契約承擔、法定地上權／31
　　參、基地承租人出賣其預售屋／41
　　肆、地上權人將基地出租／44
　　伍、主張買賣不破租賃與默示拋棄先買權／50
　第二節　效力的爭議問題：已行使先買權而尚未取得基地所有權的承租人，於租期屆滿後有無占有權源／56

第三章　基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權——以該先買權之有無及客體為中心
　第一節　引　言／61
　第二節　地上物與權源一體處分的規範意旨與適用上應注意之處／63
　　壹、地上物與權源一體處分的規範意旨／64
　　貳、地上物與權源一體處分適用上應注意之處／65
　第三節　基地所有人先買權的規範意旨與適用上應注意之處／72
　　壹、基地所有人先買權的規範意旨／73
　　貳、基地所有人先買權適用上應注意之處／74
　第四節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的有無／75
　第五節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的客體／77
　　壹、實務、學說見解／78
　　貳、本書分析／80
　第六節　小　結／84

第四章　基地、耕地承租人先買權的通知——民法與土地法規的扞格
　第一節　引　言／87
　第二節　代表案例／92
　　壹、案例事實與訴訟過程／93
　　貳、法院見解／94
　第三節　本書分析／97
　　壹、法定先買權的效益與成本／97
　　貳、現行法關於先買權通知方式的規定／100
　　參、書面通知規定的立法意旨與違反時之效力／101
　　肆、通知的內容／116
　　伍、若出賣人未以書面通知先買權人，先買權人得否行使權利／121
　　陸、通知義務人／126
　　柒、誠信原則／132
　　捌、民法與土地法的適用關係／136

第五章　農育權人的先買權
　第一節　引　言／145
　第二節　既有的不同見解／147
　　壹、修法時的討論／147
　　貳、修法施行後的實務與學說見解／150
　第三節　本書分析／153
　　壹、採肯定見解的理由／153
　　貳、該先買權應具物權效力／174
　　參、現行法下採肯定見解的法學方法／177
　　肆、立法論上的明文規定方式／178

第六章　房屋承租人的先買權
　第一節　引　言／183
　第二節　承認房屋承租人先買權的理由／187
　　壹、房屋承租人先買權的效益顯著／187
　　貳、房屋承租人先買權的成本有限／191
　　參、房屋承租人先買權符合體系正義／194
　　肆、房屋承租人先買權有立法例可循／197
　第三節　房屋承租人先買權的建構／206
　　壹、承認房屋承租人先買權的模式／206
　　貳、房屋承租人先買權的通知／212
　　參、房屋承租人先買權的效力／214
　　肆、房屋承租人先買權的主體是否包括同居人與次承租人／221
　　伍、房屋承租人先買權的客體是否及於土地／227
　　陸、房屋承租人先買權與其他先買權規定的競合／227

第七章　結　論
　　壹、土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權／233
　　貳、基地、耕地承租人先買權的通知／236
　　參、農育權人的先買權／238
　　肆、房屋承租人的先買權／239

參考文獻／243
索　引／265

自序

　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。

　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2016年修正的文化資產保存法、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規，本書「不動產利用關係上的優先購買權」為台灣第一本探討不動產利用關係上的優先購買權的專書，可供法律界與不動產界參考。

　　本書第一章主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁11-15，2018年6月（TSSCI）。

　　第二章第一節主要改寫自黃健彰，「以『建築物存在』作為基地地上權人、承租人先買權要件的探討」，財產法暨經濟法，第41期，頁1-27，2015年3月；黃健彰，「土地法第一○四條與民法第四二六條之二先買權要件之爭議問題研究」，中正法學集刊，第52期，頁221-258，2016年7月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁22-24，2017年12月。

　　第三章主要改寫自黃健彰，「基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權──以該先買權之有無及客體為中心」，台灣土地研究，第19卷第2期，頁79-100，2016年11月（TSSCI）。

　　第四章主要改寫自黃健彰，「基地、耕地承租人優先購買權的通知：民法與土地法規的扞格」，台大法學論叢，第44卷第1期，頁163-221，2015年3月（TSSCI）。

　　第五章主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁1-10、15-48，2018年6月（TSSCI）。

　　第六章主要改寫自黃健彰，「房屋承租人優先購買權的承認與建構」，政大法學評論，第128期，頁79-142，2012年8月（TSSCI）。

　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及英國、美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，並已斟酌審查意見修改與回應。

　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啓彣等博碩士生的幫忙、元照公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。