房屋拆遷以案說法實用指南

第一章 集體土地征收
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典型案例1:如何判斷土地征收審批主體、權限與程序的合法性
典型案例2:如何判斷征收宅基地行為的合法性
典型案例3:如何識破“以租代征”行為，並予以權利救濟
第二章 拆遷主體
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典型案例4:如何判斷拆遷人的合法性
典型案例5:土地儲備中心可否成為拆遷人
典型案例6:離異夫妻的共同房產被拆，如何認定被拆遷人
典型案例7:拆遷房屋的共同居住人可否成為被拆遷人
典型案例8:房東領取拆遷補償款，租期未屆的承租人有什麼權利
典型案例9:房改危改拆遷中的直管公房承租人有什麼權利
典型案例10:房改危改拆遷中的自管公房承租人有什麼權利
典型案例11:公房單位可否聲明放棄拆遷受償從而放棄被拆遷人身份
第三章 拆遷客體
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典型案例12:對小型商業業務用房拆遷如何補償
典型案例13:以住宅作為經營用房拆遷如何補償
典型案例14:自建房拆遷如何補償
典型案例15:集體土地上的無證房是否構成違法建築而不能獲得補償
典型案例16:公房拆遷的產權調換房屋可否發生繼承
第四章 拆遷行政管理程序
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典型案例17:如何判斷立項批復的合法性
典型案例18:如何判斷建設用地規劃許可的合法性
典型案例19:如何判斷拆遷許可的合法性
典型案例20:如何判斷“原拆原建”型項目拆遷許可的合法性
典型案例21:如何判斷拆遷許可證續證的合法性
典型案例22:如何判斷拆遷糾紛行政裁決的合法性
典型案例23:如何應對強制拆遷听證會
典型案例24:如何判斷行政強制拆遷程序的合法性
典型案例25:如何判斷司法強制拆遷程序的合法性
典型案例26:如何在征地拆遷中運用政府信息公開程序
典型案例27:如何判斷地方政府拆遷文件的合法性
典型案例28:拆遷行政訴訟如何選擇管轄法院
第五章 拆遷補償安置
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典型案例29:如何判斷評估程序的合法性
典型案例30:簽訂拆遷補償安置協議常見風險一——不留任何書面協議
典型案例31:簽訂拆遷補償安置協議常見風險二——僅留協議復印件
典型案例32:拆遷補償安置協議簽訂後常見問題一——被拆遷人可否因補償不合理“毀約”
典型案例33:拆遷補償安置協議簽訂後常見問題二——被拆遷人可否拒絕履行時隔兩年有余的拆遷補償安置協議
典型案例34:共有權人難統一拆遷補償意見應當如何處理
第六章 非法拆遷的權利救濟
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典型案例35:遇無手續強拆如何救濟權利
典型案例36:遇偷拆時如何救濟權利
典型案例37:遇停水、停電如何救濟權利
附錄 拆遷常用法律規範名錄
後記

權利啟蒙的時代

中華之土，承載著無數春秋歲月的歷史傳說，古色古香中透著鐘靈毓秀之氣。然而，當這個歷史性的國度日漸走進摩登時代之後，輪復一輪的舊城改造、危舊房改造、經濟開發等“形象工程”開始堂而皇之地侵蝕這些見訌過荏苒歲月的古樸風貌。

毋庸置疑，為了國家的建設、城市的規劃、環境的歡喜，根據日家專頊工程的遷建計劃、城鎮規劃以及地方政府用地文件進行房屋拆遷活動是極有必要的。概言之，拆遷是城市化文明建設中自始貫穿的主題，而這一主題也時時被烙上“社會公共利益”的印記。

熟知，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”土地是農民賴以生存和生活的本源，房屋是居民賴以棲身的物質場所，其他附屬物則凝聚了所有權人、使用權人的有形資產與無形勞動力。那麼，集土地之佔用、房屋之拆除、附屬物之騰空三位于一體的房屋拆迕，又如何在社會公共利益與公民財產權之間取舍、衡平？

在經濟學理論中有一個李嘉圖一穆勒定律——社會生產力的發展、社會的進步以犧牲某些階級或階層的利益為代價。這一定律被稱為絕對合理的必然規律，將共移花接木至社會科學頷域，就意味著在私人利益與社會公共利益發生沖突時，應以社會公共利益優先為原則。與此相呼應，《中華八民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國刑法》中都明確規定“公民的私有財產受法徉保護”，但國家在特殊情況下可以對公民的私有財產進行“限制”。進一步細化至房地產法律領域，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中均納入了“當社會公共剎益需要時，應當允詐對私人財產實行征收或征用”這一憲法性法律原則。

簡言之，私權神聖齊不絕對，私權保護乃是以符合社會公共利益為前提。但是，社會公共利益至上也非無條件地至上，而應當適當地對讓位的私權進行補償。就拆迕而言，在促進土地的增值和保值與城市化建設等社會公共利益的同時，應當對被拆迕人的被拆房屋、辦公經營場所、被征收士地進行公平補償，以維持公利益與私利益的並行不悖。

值得注意的是，觀我國拆遷之璣狀，拆遷利益衡平不僅僅是國家、公民之間的二維命題，還涉及具體實施拆遷行為的拆遷人的利益———般情況下的拆遷人系以營剎為目的的開發經營單位。拆遷，實際上是國家利益、商業利益、私權利益三孝之間博弈與乎衡的過程。面對代表國家利益的政府機構，被拆遷人處于被命令、被決定的境地，在拆與不拆的問題上不存在協商可能；面對追求利益最大化的開發蓽住，被拆遷人可以就拆遷補償安置的方式或數額等利益問題與之進行平等的協商。因而，被拆遷人這一角色的應然狀態由主動與被動爻叉而咸。

然而，反觀我國現階段拆遷實然之景，鋪陳于公眾視野內的被拆遷人形象雖形形色色，但大致上分踞于消極與積極兩個極瑞，前孝袁現為心怯、焦慮、猶豫、迸茫而不知所為，後孝則往往逞“釘子戶”之能，無視拆遷法律程序而堅持不達合理補償安置絕不騰房搬遷。無論前考還吏後者，被拆遷人始終承擔著拆遷中的被動與不利益。究共主翼原因，一方面是我國現階段的行政拆遷模式所致，個別地方政府出于“以地生財”的熱衷而走在拆迕人前面為拆遷活動“保駕護航”，從而導致公權力主體與商業利益主體的不當糅合，進而形咸絕對的拆遷優勢地住；另一方面則是被拆迕人尚未咸為戍熟的權利人群體，缺乏對拆遷法律程序的認知，從而對自身所享有的權利也很不清晰。難辨曲立，自然更難言理性遙兔拆遷之痛。

季衛東先生曾言︰“法不阿責，方成公器！”本著對定分止爭的一種期待，亦出于對實現最大限度的喜的一種守望，本書以猝師實務工作中所遇典型糾紛為邏輯起點，結合相關法律規範以案說法，以指引祓拆遷人獲得完整意義上的拆遷認知，使其走出無“知”而無“為”或孝無“知”而無“畏”的誤區，拾掇起對法之公器的信仰和信賴，並使其發揮經世致用之效，擺脫拆遷利益犧牲者這一悲情角色，奠定三分利益角逐中的新起跑線。

北京市盛廷律師事務所 楊在明
北京航空航天大學法學院 黃艷
2010年3月