我的房價最划算：詢價、估價、比價、出價一次到位

　　房價透明不是口號！
　　從各式土地與不動產組合析論房價。
　　四大類型，看穿全國房地產密碼
　　透天：土地面積、透天類型。
　　店面、商用不動產：收益率。
　　公寓：土地持分、房屋
　　大樓：房屋、車位
　　總經、區域、社區、格局  四重組合，一次釐清房價迷霧。
　　嫌貨才是買貨人
　　無論買屋還是賣屋，應用成本法、收益還原法、市場比較法來對付百百種房地產。
　　一口氣切出合理行情價。
　　創造房屋的價值
　　讓行情價更加分，使自己的房子有所價值。
　　應用心理技巧，從行情、競爭者、屋況、時間、替代方案多方著手，創造房產的新價值。

　　本書重點：
　　>> 讓讀者讀懂房價、勘破房價
　　>> 解出房價方程式，徹底了解房價組成成分。
　　>> 附錄買房check-list與觀念回饋卡。時時溫故知新，追上房地產價格脈動。
 

作者簡介

李奕農  Richard Li

　　•政治大學地政系、臺北大學不動產與城鄉環境研究所畢業，專長地產數據研究。
　　•樂居科技 www.leju.com.tw 創辦人
　　•創新加速器APPWORKS(之初創投)入選第十五屆團隊
　　•歷任信義房屋專案經理│遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
　　當過第一線的房仲業務員，也曾轉任幕後研究總體房地產市場。篤信理性客觀的數據，目前致力於房價透明化，希望每位想買房的人，都能在合理價格下買到最適合自己的好房子。

　　■ 樂居  房價資訊首選平臺　www.leju.com.tw
　　透過人工與程式比對出最精準的臺灣都會區房價資訊。多位在房地產界有豐富經驗，且實際負責蒐集地產建案資訊的人士，透過自身實際走訪建案的經驗，給大家全新且專業的觀點。

　　樂居的信念：推動房價透明化  讓資訊更容易閱讀  合作共創雙贏
 

從總經環境看房市景氣
 
國內其實有很多研究或文獻，利用各種的統計或檢定方法，討論總體經濟有哪些因素會影響房價。綜合這些研究結果以及我們自身的產業經驗，先直接講結論：在臺灣，只有利率、貨幣供給與股市會影響房價，所得、人口、租金對房價幾乎沒影響，GDP成長率、通貨膨脹率及一些其他因素則沒有定論（因為研究的時間不同，而有不同的結論）。下面我們則針對各項因素做說明。
 
§ 所得、房價、人口談房市，做參考就好
 
「所得跟房價漲跌沒關聯」，奇怪的邏輯，但是翻遍所有研究臺灣房價的相關論文，他們在做完統計驗證後，都會得到這樣的答案。房價所得比也是一樣，新聞關注度極高，但統計結果都不明顯。我們用臺北市的國泰房價指數與房價所得比做出一張圖表，如下圖。從圖上可以發現兩個奇怪的地方：第一，學者研究國外的數據，指出房價所得比3-6倍為合理，但臺北市的房價幾乎沒有低於6倍，即使SARS過後買房的黃金時期也超過這個水準。第二，房價與房價所得比同步一路往上走，代表所得沒增加，但是房價卻持續上漲，且持續了約15年的時間，從來沒有因為指標超標而導致房價修正。
 
雖然這裡只秀出臺北市的圖，但其實六都除高雄外也都是這樣的結果。顯然，房價走勢與所得關聯性較低，即使超標了，房價還是續漲，所得或房價所得比並不是一個好的觀察指標。
 
此外，用人口紅利來看房地產，也是符合邏輯，但與事實存在落差的指標。最常看到的是鼓吹錢進東南亞，享受人口紅利帶來的高經濟成長，或者用日本經驗來看臺灣，因為人口的老化，長期房地產必崩盤。要驗證也很簡單，因為人口老化的問題不只是日本，歐洲國家也很嚴重，勞動人口持續降低，我們可以看看其他高齡化國家的房價變化。
 
德國在2009正式邁入超高齡社會，65歲以上總人口超過20%。但有趣的是，德國房地產於2009年開始起漲，至2015年第四季，平均漲幅達20%。
 
英國也是一個很早就開始面對勞動力不足問題的國家，1990就開始鼓勵中高齡者延後退休或返回勞動市場。但是這個沒有人口紅利的國家，幾乎是全世界房地產漲幅最驚人的國家之一。