房地產商最怕你知道的買房經

自序　為房地產盡一份心力
第一課　破解五大房地產神話
　1.有土真的斯有財嗎
　2.不景氣可以投資房地產嗎
　3.高通脹或低利率時，租房子不如買房子嗎
　4.只注意“地段”就可以了嗎
　5.買在地鐵線上是對的嗎
第二課　購房前一定要知道的六件事
　1.應重居住品質而非買賣獲利
　2.除了硬件外也重視軟件
　3.不可不知的房地產六特質
　4.購房不是宿命而是選擇
　5.不要被市場左右
　6.五大消費族的購房策略
第三課　租房與買房的教戰守則
　1.租房有何優點及缺點
　2.買房有何化點及缺點
　3.判斷該租房還是買房的四個方向
　4.租到好房子的訣竅
第四課　何時才是買房的好時機
　1.回顧歷史掌握購房時機
　2.判斷房地產介入的指標
　3.正確看待房地產的消息面
　……
第五課　如何選、如何買到好房子
第六課　選擇合理的房價
第七課　是否該賣房，是否該換房
結語
面對房地產選擇的五大決策關鍵
附錄
我與我住過的房子們

“房地產”一直是社會大眾關注的焦點，不僅是因為房地產昂貴，更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產時，是既期待又怕受傷害。期待房地產帶給自己一個溫暖的家、舒適的生活環境、身份地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產帶來房奴的噩夢、為償還房貸拼命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閑生活；怕買到不好的房子、房子漏水鄰居嘈雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租踫到惡房客，經營管理令人頭痛；最慘的怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債。

有人說︰“地少人多，房地產只漲不跌”；“相對股市，投資房地產最穩當”；“房地產現在不買以後會後悔”；“面對低利率高通脹，租房不如買房”；“買房不難，只要挑好地段，跟著地鐵走準沒錯”，房地產市場充斥著各種說法。投資房地產真的有那麼簡單嗎？投資房地產真的不會像股市或其他任何產品，沒有輸家只有贏家嗎?這是一個美麗的房地產新境界，或僅是充滿一廂情願的房地產神話，值得我們大家再深思!做好正確認識房產知識的準備

面對房地產的各種神話與真實世界，一般的房屋消費者(包括租房族、首購族、換房族、長期投資房東族、短期投資族五類)將會有何種可能的選擇?除了買與不買(租)的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、地段、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考慮上述各種房地產需要面對的可能選擇?消費者明知房地產業者的說法是“王婆賣瓜，自賣自夸”，不應完全相信，但又該如何自我判斷?當尋求別人(或專家)的意見時，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢?換言之，身為房地產消費者，面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時，除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外，似乎沒有其他更好的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產的世界更是如此。

房地產到底是和股票期貨一樣屬于投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產品一樣屬于居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據中外學者各種長期的調查，房地產有七八成以上是以居住使用為主要目的的，只有兩三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場，雖然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產的各種資訊與選擇時，卻是常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生沖突時，身為房地產的消費者，你會如何選擇呢?

面對大多數人以居住為主的房地產選擇，是否每個消費者都有相同的房地產觀點?由于每個人的生活背景、經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產的消費居住選擇，更是因人而異。唯有自己認真做功課，努力學習認識自己及家人的共同想法(所謂心中之尺)，才可能做出對房地產的最佳選擇。

就算房地產對有些人而言只是一個投資工具，但房地產和股票投資的知識理念相同嗎?我們應知道房市與股市兩種產品本質並不相同，更重要的是房地產不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反，投資者不但極易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量地買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可將其混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗涂地。提升房產的美好世界

有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表，本書一定是讓人不要買房子，但讀者仔細閱讀此書後，應會有不同的看法。身為一個長期關注房地產的研究者，面對房地產市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考慮有些不周之處，但絕不會自設所謂“空頭”立場，當然更不會預設配合業者的“多頭”立場。堅持知識分子求真求是的精神，才是本書的基本原則。

我從中原大學建築系畢業，到美國麻省理工學院取得建築碩士，回中國台灣到“營建署”短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得城市規劃房地產博士學位，有幸到政治大學地政系教書研究，至今20多年，通過房地產投資與市場分析等課程的教學，以及公私部門的委托研究與市場調查等長期經驗與心得，希望能提供給房屋消費者一些基本的觀念。

我對房地產不僅有學術教學研究心得，在房地產的消費與實務上，也累積了一些經驗，可供自我體驗。從1987年我租房開始，到1988年購買了第1套房(15年的二手房)，在1982—1992年的10年間，與大學建築系幾位老同學合伙投資房屋(有期房、新現房、辦公套房等)，大都小有獲利。1992年購買第2套房(期房)自住至今，1999年購買第3套房(在第2套房樓上)提供給爸媽。換言之，個人經歷過5種房屋消費(詳見附錄)，本書應不會只是學術界的無“基”之談。

……