序
我的散步王國
從頂上了東京不動產女王的頭銜之後，生活裡豈是一個忙字足以形容。忙著飛行於台北東京、松山羽田，忙得台日有兩人專管我的SCHEDULE。唯有一件事身邊的人都了解，再忙我也不輕易假手他人，那就是離開電腦看屋去！不是不能放下或不相信他人的眼光以及判斷力，而是透過了這個步驟，讓自己一次次感受到經營事業的價值，累積持續努力的力量。
成堆的書面資料就像是篩選相親照片一樣，能入眼的、有緣份的，總要親自見上一面確認過，看看是不是就是心裡想像的那個模樣。「出門看房子」的號召力，就像是血液裡流竄的旅行因子，一種履行天職的使命感。拿出每次旅行規劃行程的功力，先在地鐵圖上圈出來距離物件最近的車站位置，四個散落的圓點再排出順暢動線，開始一次次自己與東京這座都市的邂逅。這個旅程常常是寂寞的，因為我總是習慣一個人出發，一個人在大城小巷裡穿梭，迷路、錯過、相會都是旅程上的朋友，它們總一次次累積著我的東京能量。
在從事東京不動產之前，我的身份是旅遊作家及旅行社總經理，但是我必須承認旅遊作家的旅行是經過深思熟慮及安排的，為了海外採訪的不確定性及成本考量，出國前總要經過縝密的計劃才能出發。當上旅行社總經理之後，更發現蓋在護照上的海關章明顯銳降，因為擔任總經理一職等於宣告自己必須要鎮守辦公室內，為不同的客人解釋同樣的旅行概念及那些再熟悉不過的旅程，恪遵職守地仔細計劃每一筆預算。
怎麼也沒想到，我卻是在從事一個聽來與旅行毫無相關的不動產行業之後，才開始時時旅行的生活，每月飛行，每日步行。對一般不動產業來說，看房子不過只是例行公事，但是對我而言卻不再單純只是看房子。首先，要選擇搭哪條線的電車前往？充滿戰鬥氣氛的那一天是特急，心情彌漫blue的那一天是各停。若從澀谷前往東北，想吃便當又想睡個午覺，最好選擇是湘南新宿line，一百零三分鐘的車程足以讓自己睡得飽飽，還能伸伸懶腰。準備返回東京，卻不想與商務人士擠成沙丁魚，若有多點預算就搭東北新幹線，四十九分鐘就能快速重返東京。這種旅行沒有旅伴，完全不用與人商量，自然也就沒有配不配合的惱人遷就。沒有預算上限，心情決定一切。不同目的地自然會有不同經歷，就算目的地一樣，也會因為天氣及路徑的不同，而有讓人驚喜的新發現。
工作改變了，但是基因不會因此改變。天生旅行家的敏感與嗅覺，讓我比當地人更容易感動，比外地人更貼近當地。不動產業這行的多樣性及差異性，讓我得以比當個純旅行者能從更多面向認識日本。收到的物件是髮廊，就先上門預約做髮，看看房客的技術，能不能讓這間店永續經營；新的物件若是餐廳，當然就登門吃上一回，因為手藝好不好，直接決定未來餐廳的命運。若遇到大超市這類物件，便要在不同時段多次探訪，從開架商品一路看到海鮮櫃上的漁貨，商品種類夠不夠多？魚的鰓紅不紅？肉質有沒有彈性？猜測這些海鮮的存放時間，從生鮮食品的新鮮度，來判斷這間超市生意好不好。因為生意好壞決定了店家的續租力，續租力決定了空屋率，而空屋率正是投資不動產中能否穩定回收租金的最大風險。
隨著經驗越多，開始發現只從單一店家，並不能徹底了解到地域商圈的特性及客層屬性，也無從做到最安全的評估。於是我開始擴大搜索範圍，思考要有多少人口才能養得起一家書店？便利商店商圈涵納至半徑多少公尺以內的客源？不只如此，甚至還要推測從車站出來步行多少公尺必須存在多少家柏青哥店，才能構成一個完整的社區商圈？透過這些訊息及親自拜訪，我就能將日本最新的在地資訊傳達給客戶，而客戶回饋給我關於不動產投資的竅門，猶如一點一滴吸取的養份，讓我的踩線對象慢慢地從單一到複數，從急行到散步，從單點到多點，漸漸開始成就一個路線，構成我自己的散步地圖，也不斷擴大我的日本不動產世界。
即便四年來，東京已然成為我的第二個家，一年三百六十五天超過一半時間留滯東京。但探索每一個新物件，循著東京地鐵按圖索驥踏出車站時，仍有太多的驚奇與訝異，我每天都在刷新著自己的東京地圖。在散步找房子的過程中，我喜歡一個人單獨行動，最愛的路線是從最近的車站出來，找到一家老咖啡館坐進去，點一杯咖啡後，仔細閱讀手中的menu，觀察心得是：若販售的項目越單純，表示這間店的生意越穩定。即使商品總是千篇一律，咖啡只有三種，點心只有土司及三明治，但這種店的顧客族群一定是買菜前後的八卦菜籃族，和願意花上一杯咖啡錢找人聊天的銀髮族。若咖啡的品項很複雜，甚至還賣茶品，那就表示附近可能設有大公司，常有業務約客戶來店談事情；如果店家還提供餐食，那肯定周遭的單身族群很多。逛進商店街時，不僅會計算街上存在了幾種行業，還會觀察除柏青哥以外如松屋、日高屋、便當店……等日本連鎖店共進駐了幾家？這樣就能了解這個商圈是不是兵家必爭之地。
當然對於「買常識」這件事也不能只進不出，所以找個店家進去消費一下有時十分必要。因為要從自己的口袋拿出錢來，就會慎選這錢是不是花在刀口上？一般我很少進連鎖店去消費，商店街裡的服飾店或水果青物店，通常是我最常選擇的對象，原因是這樣的店大多是老闆或固定員工坐鎮居多，較不會是part
time的打工族。這麼一來，能和店家聊的東西才會更多，對當地商圈的瞭解才能更為徹底熟悉。買衣服的時候，若店員本身也愛和顧客聊天，那我也樂得能多問一些。從櫥窗裡展示的衣服樣式，判斷這間店是屬於 (時尚)或
(婆婆媽媽)風格？一路觀察到經營多久？生意好不好？房租貴不貴？甚至自己才剛搬到新的地方，連該去哪裡買衛生紙都能和當地人聊上好一陣子，而這些聊出來的資訊，常是判斷每個物件好或壞的重要根據。
很幸運自己浸淫在這樣的工作領域裡，能將自己的興趣灌溉進事業土壤中，讓它開出不一樣的花朵，讓人得以欣賞，自己也感到十分滿足。客人們總是等著我每次散步回來的報告，也很期待能馬上和我一起出發去散步。投資之於客人不再只是一堆數字或報表，在選擇投資日本之前，我相信除了金錢的回報以外，他們都對這個國家充滿了熱愛與感情。我很感動一位台灣產業舉足輕重的前輩，與我分享不動產的心得，他用充滿理性和感性的口吻告訴我：「投資不動產跟買股票是不一樣的，股票漲了，有獲利就賣出；而投資不動產卻像結婚，就算獲利了也沒有離婚的理由，因為我們跟這個伴侶是有感情的。」
是的，正如我四年來在東京走過的點點滴滴，曾經一個人在夜晚無人巷子裡不斷走著繞著，摸不著頭緒地拚命找尋物件，在放棄與前進之間不斷自我掙扎。也曾頂著三十八度的艷陽天，汗流浹背地咒罵著iphone
map太無能，或是好不容易找到物件，卻發現根本是間不值一看的房子。就在這種糟糕情緒從四方襲來時，卻在下一刻走過轉角，意外發現一間能喝到好咖啡的cafe，吃到一碗絕頂美味的拉麵，或是看見一棵美麗的櫻花樹，開心地拿起相機拍下。當這些點點滴滴畫入了我的散步map裡，其實物件能不能成交已經不重要了，我相信這途中遇到的一切，都將化成夢想飛行裡最堅強的羽翼，更是引領眾人進入東京投資王國最踏實的階梯。
歡迎你隨著我的步履，重新來認識東京這個城市，讓我們相約在某個時節一起來感受這座城市的四季脈動，在這裡撒下和自己氣味相投的種子，期待開花、綿延，並且豐滿收割！
