房地產理論與實務(十一版)

房地產理論與實務(十一版)
定價:560
NT $ 442 ~ 532
  • 作者:吳家德
  • 出版社:五南
  • 出版日期:2018-08-25
  • 語言:繁體中文
  • ISBN10:9571197904
  • ISBN13:9789571197906
  • 裝訂:平裝 / 512頁 / 19 x 26 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 十一版
 

內容簡介

  最暢銷房地產入門訓練教材
  ◆熱銷11版,業界唯一指定購買工具書。
  ◆配合最新修正房地產相關法規改版,Step-By-Step一看就懂。
  ◆包羅全方位必備知識,抓住市場動態,內容更豐富紮實,快速成為房地產行銷達人!

  最強房地產實戰手冊!
  跟著本書STEP BY STEP,陪你邁向成功之路!

  本書以臺灣地區房地產市場為主,將房地產產業分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」`「企劃篇」和「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發過程及產權調查、產業分析、業務行銷、市場調查、廣告企畫和稅務探討等逐一剖析,將房地產產業做一完整的整合與連結。

  面對房地產產業的急遽變遷,知識的快速創新,企業經營遭遇的競爭加劇。唯有不斷地學習改進才是培養實力的基礎!《房地產理論與實務》是有興趣從事此行業讀者的必讀工具書,書中詳實的文字敘述、搭配廣告案例及圖表講解,深入淺出地說明。讓您「做中學、學中做」,快速融入業界環境,提升自己的職場競爭力!
 
 

作者介紹

作者簡介

吳家德

  學歷:

  國立中山大學管理學院碩士
  國立中興大學法商學院財稅系

  經歷:
  皇普建設股份有限公司 總經理
  同興開發股份有限公司 總經理
  創世紀國際不動產管理顧問公司 講師
  歐亞建設不動產教學中心 講師
  金融研訓院 講師
  國立高雄應用科技大學進修學院 金融系 講師
  中國文化大學推廣教育部 高雄分部 講師
  長榮大學推廣教育部高雄分部 講師
  高雄現代地政 講師
  高雄市政府公務人力中心 講座
  司法院法官學院研習所 講座
  國防部左營海軍造船中心 講座
  臺灣港務公司臺中海運發展學院 講座

  著作:
  超強房地產行銷術
  代銷、仲介紅不讓
 
 

目錄

推薦序
作者十一版序

入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
一、「房地產」(Real Property)的定義
二、「不動產」(Real Estate)的定義
1-2 土地使用的種類
一、依區域計畫法區分:都市土地、非都市土地
二、依土地之權屬區分:私有土地、公有土地
三、 依土地使用目的區分:建築用地、非建築用地
四、依開發程度區分
1-3 房屋有哪些種類?
一、以屋齡分
二、依照拍賣方式區分
1-4 產權的意義
一、不動產權利內涵
二、什麼是容積率?建蔽率?定義及實施目的
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業?關係如何?
一、建築業簡介
二、代銷公司簡介
三、仲介公司簡介
1-6 不動產土地開發及投資分析
一、前言
二、不動產土地開發之型態
三、土地開發的目的
四、不動產土地開發流程
五、土地基本資料蒐集與現場勘查
六、市場調查分析
七、產品定位與開發構想
八、投資可行性粗估:不動產估價
九、土地取得
十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理
十一、工程興建與費用
十二、廣告銷售
十三、交屋後管理(出售/出租、營運管理)
十四、售後服務
1-7 地政調查及相關地籍資料
一、產權調查第一步:取得賣方資料
二、產權調查第二步:申請土地及建物登記簿謄本
三、產權調查第三步:申請地籍圖謄本及建物測量成果圖
四、產權調查第四步:申請分區使用證明書

產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
一、經濟成長進入低度化
二、就業市場走向高失業率
三、社會變成全面老年化,人口成長停滯化
四、知識經濟取代資產價值
五、都市更新與拉皮防老化
第二篇
六、 豪宅與小宅兩極化,住宅光纖化、綠建築化
七、逐捷運、高鐵而居
八、實價登錄,交易全都露,房市健全化
九、 高稅負時代來臨,不動產將走向自用為主流的大市場
2-2 建築業之產業特性及定位
一、臺灣建築業產業概況
二、建築產業景氣變遷及產銷概況
三、產業價值鏈
四、建築業多角化的省思
五、開放陸資購買不動產,利多?利空?

市場篇
3-1 何謂「市場調查」?
市場調查的重要性
3-2 市場調查與實務
一、市場研究的定義及與各部門的關係
二、市場調查的程序
三、市場研究的分類法
四、市場研究的利益與限度
3-3 市場調查的一般原則及程序
一、市場調查的一般原則
二、市場調查的程序
三、市場調查人員容易遭遇的困難
【附錄】簡報案例及個案表格
第三篇

業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義?
行銷(Marketing)≠銷售(Selling)
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」?
行銷組合的運作
4-3 賣方4P與買方4C
一、生產者導向
二、消費者導向
4-4 何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」?
一、 步驟一:市場區隔化(Market Segmentation)
二、 步驟二:目標市場的選定(Market Targeting)
三、步驟三:產品定位(Product Positioning)
4-5 代銷公司產品策略流程
一、評估市場需求(市場研究分析)
二、消費者行為分析(5W, 2H)
三、目標行銷
四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的
五、如果有一塊土地,你將如何進行產品定位?
六、不動產行銷組合(4P)
4-6 行銷內容:代銷公司個案開發後準備工作
一、市場研究(調查與分析)
二、全案動腦協調會議
三、個案現場銷售組織與內容
四、命名
五、工作流程表擬定
六、預售與公開
第四篇
七、建築師連繫工作
八、建材設備及公設建議
九、定價位
十、現場整理
十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域
牌之安排及懸掛
十二、接待中心整理及環境美化
十三、水電及臨時電話
十四、建築執照
十五、企劃部配合工作
十六、合約書擬定
十七、接待中心整理
十八、銷售前講習會
十九、個案正式推出掌握銷售之研究
二十、銷售前之工作
二十一、簽約
二十二、銷售過程其他工作要點
二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則
二十四、個案銷售結束後之各項工作
二十五、銷售結案報告
4-7 專案負責人工作要項之準備
【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本
(二)內政部成屋買賣契約書範本
(三)文章閱讀:法拍屋應有的法律常識
(四)業務部常用表格參考

企劃篇
5-1 廣 告
一、何謂廣告?廣告戰略的重要性
第五篇
二、房地產的廣告目標及廣告策略
三、廣告表現
5-2 媒 體
一、主要廣告媒體的特性
二、報紙媒體(Newspaper Media)
三、雜誌媒體(Magazine Media)
四、電視媒體(TV Media)
五、電臺媒體(Radio Media)
六、網路數位媒體(Digit Media)
七、交通廣告
八、汽球廣告
九、 廣告信函(DM)、夾報、手發傳單flier、line@生活圈
5-3 廣告表現
一、廣告文案表現類型
二、撰寫文案思考過程
5-4 廣告製作
一、廣告表現關係因素
二、文案表現
三、廣告命名
【附錄】企劃部常用表格參考

稅務篇
6-1 不動產稅賦
一、持有
二、不動產出租
三、移轉原因
四、不動產之分類
第六篇
6-2 持有不動產之有關稅目
一、房屋稅(House Tax)
二、地價稅(Land Value Tax)
三、贈與稅(Gift Tax)
四、遺產稅(Estate Tax)
6-3 移轉不動產之有關稅目
一、營業稅(Business Tax)
二、 營利事業所得稅(Profit-Seeking Enterprise IncomeTax)
三、個人綜合所得稅(Individual Income Tax)
四、租賃所得(Rental Income)
五、 財產交易所得(Property Transactions Income)
六、契稅(Deed Tax)
七、印花稅(Stamp Tax)
八、土地增值稅(Land Value Increment Tax)
單位長度對照表
單位面積對照表
中外度量衡換算表
購屋貸款利率本息攤還計算表
【參考文獻】

 
 

作者十一版序

  成功路上並不擁擠,
  因為堅持的人不多.

  感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書,讓本書出刊能邁向十一版,有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速,所以每次的再版都配合新的房地產法規修正,讓讀者都能與時俱進,抓住市場的動態,讓自己立於不敗的地位,要訣就是快速學習,找到一本好的工具書,按步就班,讓自己快速成為行銷達人;本書的功能,就是輔助有興趣從事此行業的朋友,有簡易明瞭的實戰手冊作為參考,並對房地產有個全盤的概念,培養自己的職場競爭力。
 
  本書共分六大章節,從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始、進入產業篇、市場篇、業務篇、企畫篇、稅務篇等,有系統地導引,從基本概念到理論再與實務結合,讓你了解業界如何操作房地產,文中除就本身多年從事房地產的實務心得,並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論,分別系統說明,是一本兼具理論與實務的工具書。

  個人的能力與知識有限,能將本書定稿,首先要感謝公司同事們的協助與幫忙,才能收集多方面的資料;其他要感謝的有五南出版機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力惠稿、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料,使得第十一版內容更豐富與實用,在此致上本人最誠摯之謝意。

  為幫助有志從事房地產之新進人員,能更快速學習與進步,作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心(高雄市議會正對面華國金融大樓3樓,07-2510089)開闢房地產實務系列課程--不動產土地開發、行銷、購屋、投資、信託等6種不動產專業課程,頗受歡迎與好評,對學員問題皆能一一解惑,讓想從事房地產學員,學習過程更能事半功倍,早日邁向成功之路。

  作者聯絡信箱︰
  e-mail:[email protected]
                                             
吳家德
2018/7/10於高雄
 

內容連載

1-6 不動產土地開發及投資分析
 
一、前言
 
開發不動產有一句名言,就是「Location, Location, Location」,其意思是說,在開發不動產時,首要注重的是開發區位(地段)的選擇。何謂好的區位(地段)?這就考驗著開發人員的實力與眼光。
 
土地開發從字面而言,就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點,待開發後經由興建加工完成,再經市場出售房地產商品獲利;故土地是原料,建設公司為加工業者,房地產為產品;因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環,也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地,價位當然高,但是好的土地必須透過好的加工與包裝,才能克服高成本的壓力,賣出高價。如果你找到的是普通原料或劣質原料,價格雖然較低,你可能必須比別人更用心企劃、規劃加工出好產品;此時,有關土地開發的技術分析與建築規劃的觀念應用,就成為土地開發成功與否的關鍵,做好事前準備,是任何一位土地開發者所需具有的知識。
 
一項投資案自土地資料取得開始,經市場分析、產品規劃設計構想、風險評估、簽約購地、工程興建、資金籌措、廣告行銷、物業管理至個案結束,必須經歷數個連續且相關的階段,而且需專業的開發人員與相關部門的配合才能順利完成,這也是一個公司能在市場深耕的主要因素。以往(1992年)臺灣不動產市場發展未成熟前,因外銷暢旺帶來了高經濟成長率,國民所得快速增加,帶動了房地產的購屋熱潮,許多業者僅憑「經驗」或「直覺」即可決定投資,毫無市場分析及調查可言,賺的只是景氣財,當市場景氣熱絡時可能有成功的機會;而在不動產市場已趨成熟後,由於建設公司日益增多,市場供給已超過需求,在消費者主導買方市場下,業者如不了解房地產市場趨勢,僅憑「直覺」推案的做法,常導致「血本無歸」、得不償失的後果。
 
因此,建商對於不動產的開發也開始更加注重事前的投資評估,務求徹底了解市場現況與預測未來發展,以最少的成本達到最大的效益;所以做好投資前的市場分析、行銷及財務可行性分析,將是未來不動產成功經營的要件。
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